咸宁二手房

商品房住宅地产 谋变”后调控时代”

【导语】:自上世界80年代起,“商品房”概念走入国人视野,成为中国社会经济改革开放的重要符号之一。30余年来,历经市场的大浪淘沙与政策的几轮调控,更多品牌地产企业开始放缓速度,以更稳步伐继续前行。

  不管是刚刚落幕的十八届三中全会,还是已经进入实施阶段的“汉七条”,无不昭示着一个全新“后调控时代”来临。无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生巨大变化。

  其中,对于这些正谋求改变的地产企业来说,到底是“投资机会”重要还是“投资趋势”重要?毫无疑问,机会固然不可忽视,但“趋势”更值得信赖。

  单一至多元

  “商品时代”到“产品时代”

  过去的十余年间,国内地产市场可以用“狂飙猛进”来形容。

  当年甚至有开发商豪言“像卖大白菜一样卖房子”,但显然,这样的时代正一去不复返。随着地产行业细分市场越来越丰富,零售商业、写字楼、工业地产和文化旅游地产等诸多业态开始出现,住宅作为投资品的稀缺性早已被打破。

  对此,有专家表示,住宅的粗放“商品时代”正逐渐被淡化,住宅去投资化的趋势已经不可逆转。未来住宅地产虽然不可能完全摆脱商品属性,但无疑会日益回归其产品属性,中国房地产也将从单一的“商品时代”转为“产品时代”。

  从布局湖北的诸多品牌地产企业的热销楼盘来看,产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户,“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求;对于改善型客户,精装提升品质、优化户型结构更加重要;对于精品楼盘,关键点在于区位及环境优越,内外兼修支撑的豪宅品质。

  因此,未来更多发展机会将来自泛功能地产,即改善性住宅、刚性需求住宅,强调具有使用价值和附加价值的住宅产品。努力挖掘使用价值,提高使用效率,将成为未来国内住宅市场的重要正能量。

  城镇化拉动

  地产行业进入修复期

  十八届三中全会《全面深化改革重大问题决定》之中,在土地改革、城镇化、养老问题、户籍改革等诸多方面均做出详细阐述,也引发对于地产市场未来走势预估。

  其中,土地制度改革被认为是最大的政策红利,其所助推的新型城镇化将进一步释放当前的地产市场经济增长潜力。

  从某种意义上说,城镇化已经成为新十年决策层拉动内需的主轴之一。城镇化带动大量农村人口进入城镇,带来消费需求的大幅增加,同时还产生庞大基础设施、公共服务设施以及住房建设投资等需求。

  相关数据统计,在中国近十年年均10%的经济增长率之中,城镇化率贡献了近3个百分点。城镇化率每提高一个百分点,新增投资需求达6.6万亿元,带动消费增加1012亿元。

  而这一巨大的内需动力,也被认为将带领此前曾备受市场与政策冲击的地产行业进入修复期。“新型城镇化将更加重视土地的利用效率、注重人口与产业对城镇化支撑,城市中存量集体建设用地入市将大大加快城市改造的进展,从而有利于防范房地产行业的泡沫和风险。”专家表示,“有关农业土地流转的改革政策则将释放更多的劳动力,从而推动人口城镇化,释放出巨大的刚需市场,引发对于未来市场走势的重新审视。”

  这些,对于目前城镇化率已达51.8%,征程过半并继续快速前行的湖北来说,无疑又将是一次巨大的市场机遇。

  城市豪宅

  成未来高端产品主流

  纵观近年来住宅市场变化,除去产品附加值的强调,以及刚需市场的进一步扩大,改善型需求也不断升温。这一类需求主要指向交通便利、配套完备的城市核心区的成熟板块,拥有对城市资源与功能的绝对占有。

  以湖北武汉为例,目前三镇之内,高端住宅在江岸、江汉、口、汉阳、武昌与洪山六个主要区域均有分布。江岸是传统的商业和住宅中心,拥有完善的配套设施和交通,该片区住宅均价常年领跑武汉所有区域。目前武汉市场均价最高的非别墅项目武汉天地御江苑(房价户型二手房租房)就坐落在这个片区。江汉及口是汉口的传统居住区,有良好的人口支撑和商业配套,目前也是高端住宅聚集区域。其中江汉区王家墩是建设中的武汉中央商务区(价格动态户型图 论坛)所在地,预计随着王家墩商务区的发展,该片区将聚集更多优质住宅。

  目前武昌拥有两个主要的住宅聚集区:其一是长江南岸(价格 动态 户型图 )沿岸区域,属于规划中的滨江商务区。另一区域则覆盖了洪山广场(房价 户型二手房租房)并向东边的洪山区延伸,该片区聚集了众多高等院校、科研机构和政府部门。坐拥良好的教育资源、宜居的自然环境,武昌逐渐成为高端住宅开发商青睐的区域,截至第三季度,武昌区以均价13000/㎡位居所有区域第二,逐步缩小与江岸区的差距。

  纵观这些城市核心区域,距离城市中心最近,拥有完善的交通、生活、休闲配套的城市豪宅正成为市场热点所在。而这些产品市场表现的持续走高,也成为“后调控时代”地产企业谋变的重要方向。

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